Grondbeleid

Per 1 januari 2022 heeft de gemeente vijf projecten binnen de grondexploitatie (als BIE, Bouwgrond In Exploitatie). Het betreft hier zowel de plannen die al in uitvoering zijn als de plannen die nog, tot binnen een periode van 10 jaar, in uitvoering moeten komen. Hier bestaat dus een reëel en stellig voornemen dat deze in de nabije toekomst worden bebouwd.

In de volgende paragrafen worden van alle actieve grondexploitaties van de gemeente Beuningen de resultaten met korte toelichting weergegeven. Het betreffen de volgende exploitaties:

• Hof van Campe (Keizershoeve 2)
• Ecowieck (Keizershoeve 3)
• Hoge Woerd
• Den Elt
• Asdonck

In de laatste paragraaf volgt een korte toelichting op het project Zandwinning Beuningse Plas.

Hof van Campe (Keizershoeve 2)  

Projectbeschrijving
In ’t Hof van Campe worden 189 woningen gebouwd. Het nieuwbouwplan bestaat uit 8 clusters en wordt in meerdere fases gebouwd. Er komen rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en enkele appartementen. De wijk krijgt een zeer lage bebouwingsdichtheid en veel groen. In 2013 is het bestemmingsplan en exploitatieplan Keizershoeve 2 vastgesteld door de Raad. De verwachte einddatum is 2022.

Voortgang
De gemeente Beuningen heeft in oktober 2013 voor zekerstelling van het kostenverhaal een anterieure overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. Van de twee laatste clusters, cluster 7 (20 woningen) en cluster 8 (16 woningen) zijn alle woningen verkocht. Uitgangspunt is dat de omgevingsvergunningen – tevens betaalmoment van het laatste deel van de exploitatiebijdrage – in het jaar 2022 geëffectueerd zijn. Daarnaast is er nog een restbudget plankosten voor onder andere contractbeheer voor 2022. Naast de woningbouw is er nog een afspraak voor de aanleg van een fietspad tussen cluster 8 en de Koningstraat wat aangelegd wordt door de projectontwikkelaar.

Wijzigingen
In 2021 zijn alle omgevingsvergunningen afgegeven. De projectontwikkelaar is in 2021 reeds gestart met de aanleg van de openbare ruimte. De verwachting is dat in 2022 het totale plan opgeleverd kan worden.

Resultaten
Het negatieve resultaat van de grondexploitatie ‘t Hof van Campe is € 902.000 op netto contante waarde per 1-1-2022. De voorziening kan verhoogd worden met € 48.000 naar € 902.000.

Ecowieck (Keizershoeve 3)

Projectbeschrijving
De raad heeft in 2019 besloten om in het plangebied een ecologische wijk te realiseren. Daarbij zijn een aantal eco-principes vastgesteld als uitgangspunt voor de ontwikkeling van de wijk. Gericht op biodiversiteit, groen/klimaat, materiaalgebruik, energie en vitaliteit. In totaal worden 72 woningen gerealiseerd, waarvan ca. 30% tot de categorie betaalbaar behoord.

Voortgang
In mei 2019 heeft College van B&W besloten om de ecologische wijk (genaamd Ecowieck) te realiseren in collectief opdrachtgeverschap (CPO). Volgend op de eco-principes heeft de gemeente enkele kaders en randvoorwaarden geformuleerd voor de ontwikkeling van de Ecowieck. Middels een selectieprocedure zijn twee CPO-initiatieven geselecteerd die verantwoordelijk zijn voor de uitwerking van hun plannen binnen het uitgeefbare gebied (waaronder mandelig terrein). De gemeente is en blijft verantwoordelijk voor de openbare ruimte in het exploitatiegebied.

Wijzigingen
In de eerste helft van 2021 zijn op basis van de kaders en randvoorwaarden met de twee CPO initiatieven financiële afspraken gemaakt en vastgelegd in een reserveringsovereenkomst. Hiermee was het gehele uitgeefbare gebied binnen het plangebied van de Ecowieck gereserveerd. Deze partijen kregen de kans om te komen tot een door de gemeente goed te keuren ontwerp. Eind 2021 zijn binnen de reserveringsperiode de koopovereenkomsten opgesteld. Deze zijn inmiddels ondertekend.
Het bestemmingsplan is in 2021 onherroepelijk geworden. Er is gestart met de werkzaamheden bouwrijp maken. Uitgifte kan in 2022 plaatsvinden. Waarna in 2023 het plan woonrijp kan worden gemaakt.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Ecowieck bedraagt € 3.000 positief  op netto contante waarde per 1-1-2022. Een voorziening voor dit project is na actualisatie niet nodig. De negatieve voorziening per 1-1-2021 van € 83.000 komt te vervallen.

Hoge Woerd

Projectbeschrijving
Het plan Hoge Woerd maakt onderdeel uit van het in 2007 vastgestelde Masterplan Ewijk. In 2018 is besloten om de locatie te ontwikkelen met 49 grote groene en duurzame kavels. Begin 2020 werd het plan voor de Hoge Woerd gepresenteerd voor de realisatie van 85 woningen.
Bij de vaststelling van dat stedenbouwkundig plan werd de opdracht meegegeven om binnen het plangebied te verdichten. In december 2021 is een nieuw stedenbouwkundig plan vastgesteld. Het plan omvat een nieuwe woonwijk in Ewijk van 149 woningen.
Op basis van dit stedenbouwkundig plan is de grondexploitatie uitgebreid herzien en eveneens in december 2021 door de raad vastgesteld.

Voortgang
Vooruitlopend op de realisatie zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit het archeologisch onderzoek blijkt dat de betreffende locatie een hoge archeologische verwachtingswaarde heeft, waardoor diverse bodem verstorende activiteiten (zoals bouwen) niet vanzelfsprekend zijn. De stedenbouwkundige visie bevat nu het realiseren van een nieuw lint met daaraan gelegen erven en open ruimtes (vista’s) passend bij de historische linten in het gebied. Door onbebouwde delen van het plan alsnog te bebouwen en door kritisch te kijken naar de reeds verkavelde erven, zijn de woningbouwaantallen verhoogd naar 149 woningen. Het project kenmerkt zich door het wonen aan een lint met een mix van verschillende woningtypes.

Wijzigingen
De verder intensivering van de woningaantallen in het gebied is gevonden in het verdichten binnen het bestaande plan met behoud van het stedenbouwkundig concept. Tevens zijn twee locaties binnen het plangebied toegevoegd waar woningbouw gerealiseerd kan worden. In 2022 wordt het bestemmingsplan in procedure gebracht en de ontwikkelstrategie verder uitgewerkt. De verhouding in het plan was bij de vaststelling in december 2021 in totaal 42% sociaal en betaalbaar en 58% vrije sector woningen. In deze actualisatie is toegewerkt naar 50% sociaal en betaalbaar. Hierbij is aansluiting gezocht bij de woondeal.
Er wordt uitgezocht wat en eventueel welke gevolgen de stikstofproblematiek heeft voor deze grondexploitatie. Vandaar dat er voorzichtigheidshalve een kostenpost in de grondexploitatie is ingerekend van 5 ton.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Hoge Woerd bedraagt € 875.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2022.
In de jaarrekening 2020 was de verwachting op een positief resultaat van € 2,9 miljoen op netto contante waarde. Doordat er in deze eerdere grondexploitatie verkeerde uitgangspunten gehanteerd zijn, is er een verkeerd resultaat gepresenteerd. Om die reden is het stedenbouwkundige plan in 2021 aangepast, zijn er meer woningen toegevoegd en is het aantal uit te geven m2 verhoogd. De grondexploitatie blijft positief wat betekent dat voor Hoge Woerd geen verliesvoorziening wordt getroffen.
In het raadsbesluit van december 2021 was dit resultaat reeds gecorrigeerd naar € 704.000 positief op netto contante waarde.

Den Elt

Projectbeschrijving
De oorspronkelijke plannen beoogden, naast de realisatie van de MFA, de bouw van 56 woningen. In 2004 is het exploitatieplan door de raad vastgesteld. Het MFA is gebouwd maar de samenwerking met een ontwikkelaar werd in 2010 beëindigd waardoor de overige woningen niet zijn gerealiseerd. Daarna hebben diverse ontwikkelingen de revue gepasseerd met verschillende woningaantallen. Het inrichtingsplan Den Elt voorzag in twee varianten. Bij de eerste variant (waarbij een gedeeltelijke invulling door een stichting was voorzien) is geen overeenstemming bereikt om te komen tot een kwalitatief passende invulling met een opbrengst zoals in de Grex is beoogd. Vandaar dat is gekozen voor de tweede variant. Het totale project omvat nu 20 rijwoningen in de middenhuur en 25 kavels (vrijstaand en twee onder één kap) in vrije verkoop (totaal 45 woningen). In 2018 is een nieuwe ontwikkeling met bijbehorende Grex akkoord bevonden door de Raad. De verwachte einddatum is 2023.

Voortgang
Fase 1 kent twee cluster namelijk, cluster F en H. Cluster F is gereed. Cluster H is in 2021 op de markt gebracht. Het betroffen 3 vrijstaande kavels die allemaal zijn verkocht. Twee kavels zijn in 2021 getransporteerd en één kavel begin 2022.
De laatste werkzaamheden bouwrijp maken voor fase 2 (cluster A, B, D, E) zijn in 2021 afgerond. De werkzaamheden woonrijp maken zijn beoogd voor de periode 2022 – 2023. Naast de woningbouw is er nog een afspraak voor de aanleg van een fietspad tussen het MFA Den Elt en ‘t Hof van Campe. De grondverwerving van dit fietspad is conform raadsbesluit opgenomen in Den Elt en de Ecowieck. De aanlegkosten maken onderdeel uit de exploitatie Den Elt.

Wijzigingen
De verwachte einddatum is 2023. De contracten met de ontwikkelaars over afname gronden met de financiële afspraken zijn verwerkt.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Den Elt bedraagt € 722.000 negatief op netto contante waarde per 1-1-2022. De voorziening wordt hierdoor verhoogd met € 31.000.

Asdonck

Projectbeschrijving
Het plan Asdonck beoogt de bouw van 3 appartementsgebouwen voorzien van 64 appartementen, een evenemententerrein, benodigde infrastructuur en parkeervoorzieningen op het terrein. De raad heeft in september 2019 ingestemd met het plan met bijbehorende Grex.

Voortgang
Het bestemmingsplan is in procedure en er is een beroep ingediend. Raad van State heeft echter nog geen besluit genomen. De verwachting is dat de uitspraak de eerste helft van 2022 gaat plaatsvinden. Hierdoor vertraagd het proces en is het plan onzeker. Door deze onzekerheid wordt gewacht met het opstellen van de contracten voor de bouw van de appartementen en de aanbesteding hiervan. Het moment van aanbesteding is afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure.

Wijzigingen
Als gevolg van de verwachte uitspraak van de Raad van State wordt voorgesorteerd op een oplossing om belemmering van een milieukundige hindercirkel (spuitzone) weg te nemen. Deze is financieel verwerkt in de grondexploitatie. Tevens is onderscheid gemaakt in de grondexploitatie tussen grondopbrengsten vrije sector en betaalbare woningbouw/midden huur.

Resultaten
Het resultaat van de grondexploitatie Asdonck bedraagt € 1.134.000 positief op netto contante waarde per 1-1-2022. Er is een kleine negatieve  bijstelling van € 55.000 ten opzichte van de netto contante waarde per 1-1-2021 (jaarrekening 2020).

Zandwinning Beuningse Plas

Projectbeschrijving
De gemeente gaat zand winnen in het gebied ten zuidoosten van Beuningen. Hierdoor ontstaat in de toekomst een recreatieve waterplas: de Beuningse Plas. De komende jaren wordt deze plas gegraven en de omgeving ingericht. Naar verwachting ronden we het totale project af in 2035.

Voortgang
Hoewel de zandwinning Beuningse Plas nog onderdeel uitmaakt van onze grondexploitatie is in het verleden besloten dat de kosten voor dit project drukken op de algemene dienst. De totale opzet van de waterplas is kleinschalig. De oost- en zuidoever zijn bestemd voor natuur. Voor de recreatieve functie komt een zandstrand aan de westoever en voor een deel aan de noordoever op het westelijke eiland. De Palinggracht en de Jonkerstraat zijn met elkaar verbonden door een fietspad aan de zuidkant van de plas. Dit fietspad loopt langs de geluidswal. Ook ligt er een wandelpad en een ruiterpad en er komen uitkijkpunten. De plas zelf krijgt een oppervlakte van ongeveer 72 ha.

Wijzigingen
Door de Raad van State zijn de bezwaren tegen de bouw van de klasseerinstallatie allemaal afgewezen en daarmee is de vergunning onherroepelijk geworden. Vanaf dat moment is de zandwinning in de Beuningse Plas geheel volgens wet en regelgeving mogelijk.
De zandwinning is in de 2e helft van 2020 opgestart.
Een wijzigingsvergunning voor de uitrit naar de openbare weg is verleend en de uitweg verplaatst.

Bij de overslag locatie is de omgevingsvergunning verleend en onherroepelijk geworden. Hiermee kan het zand uit de Beuningse Plas worden overgeslagen in schepen. Voor enkele specifieke wensen van de aannemer is er nog een wijzigingsvergunning aangevraagd, deze procedure is nog gaande.