Grondbeleid

Hierna worden per onderdeel van de grondexploitatie de uitgangspunten benoemd op welke wijze de exploitaties geactualiseerd zijn. Hier wordt onderscheid gemaakt tussen:

• Grondopbrengsten
• Kosten
• Financiële parameters
• Peildatum

Grondopbrengsten
De projectenportefeuille van de gemeente Beuningen bestaat uitsluitend uit woningbouwprojecten. De (potentiële) grondopbrengsten hiervan zijn volgens de grondprijzenbrief 2022 (vastgesteld per 11 januari 2022). De hierin genoemde grondprijzen zijn residueel bepaald. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed verminderd met de stichtingskosten. De stichtingskosten bestaan uit bouwkosten en bijkomende kosten.

Onderstaand wordt de Grondprijstabel 2022 voor de woningbouw weergegeven.

Kosten

Verwerving
De gemeente Beuningen heeft per 1 januari 2022 nog 5 actieve grondexploitaties (BIE), waarvoor nagenoeg alle gronden verworven zijn. Daar waar de gronden nog niet verworven zijn dienen deze tegen marktconforme condities aangekocht te worden.

Civieltechnische kosten
Ook in 2021 is de GWW sector getroffen door de stikstofproblematiek. Grootschalige infraprojecten worden vertraagd door aanhoudende stikstofproblemen en strenge PFAS-regelgeving. Veel bedrijven in de GWW sector kampten met een gebrek
aan orders. Daarnaast ondervonden veel bedrijven stagnatie bij onderhanden werk die met name werd veroorzaakt door materieeltekorten. In 2021 is er veel discussie geweest over
de stikstofproblematiek. Maatregelen zoals het onteigenen van boeren kunnen
mogelijk een oplossing bieden. Dit soort maatregelen maakt het salderen van stikstof mogelijk, waardoor infraprojecten weer doorgang kunnen vinden. Naast de
stikstofproblematiek heeft de GWW sector net als de bouwsector te maken met
aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt en schaarste aan bouwmaterialen.
Hoe de toekomst er voor de GWW sector uit zal zien blijft onzeker. Wanneer bedrijven in de GWW sector te maken blijven hebben met slecht gevulde orderportefeuilles zullen de indirecte bouwkosten in deze sector stabiliseren of zelfs licht dalen door toenemende concurrentie. Daartegenover staat dat de loon- en materiaalkosten begin 2022 nog licht zullen stijgen, waarna ze later in het jaar zullen stabiliseren. Per saldo wordt in 2022 een lichte stijging van de GWW-kosten verwacht. Naar verwachting zullen de GWW-kostenstijgingen op middellange termijn afvlakken richting het langjarige inflatiegemiddelde.

De (te verwachten) kosten voor de inrichting van het openbaar gebied c.q. het bouw- en woonrijp  maken zijn geraamd- op basis van kengetallen. Daar waar elementenraming of aanbesteding gerealiseerd zijn wordt hiervan gebruik gemaakt. De  geraamde kosten zijn geactualiseerd op basis van bijgesteld civieltechnisch prijzenboek per 1 januari 2022, dan wel naar boven bijgesteld met 9% (gebaseerd op de BDB/GWW-index)

Plankosten
De plankosten worden in eerste instantie gebaseerd op enerzijds de realisatiecijfers in de afgelopen jaren en anderzijds in verhouding tot de resterende civiele kosten. Voor deze verhouding hanteren wij voor de plankosten een raming – gebaseerd op de verwachte werkzaamheden en stand van zaken van het project. Voor VTU (Voorbereiding, Toezicht en Uitvoering) wordt een percentage gehanteerd van 15% van de nog te realiseren civieltechnische kosten.

Financiële parameters

Kosten- en opbrengstenstijging
Voor de bepaling van de kosten- en opbrengstenstijgingen is uitgegaan van gestaffelde rekenparameters, welke op de lange(re) termijn de inflatieverwachting volgen. Voor de kostenstijging wordt onderscheid gemaakt tussen GWW-kosten en plankosten.
Onderstaande indexering is ontleent aan de trendberichten van planeconomisch adviesbureau Metafoor.

Het markteffect van stijgende bouwkosten en een nog hogere stijging van de woningbouwprijzen leidt tot het effect dat de residuele grondwaarde van de woningbouw toeneemt. Opvallend is de populariteit van de woningmarktgebieden in het midden van het land en op goed bereikbare verder gelegen plaatsen, waardoor de grondwaarde toenemen.

Naar verwachting zal de stijging van zowel de woningprijzen als de bouwkosten afvlakken. Op korte en middellange termijn is de verwachting dat de woningprijzen harder zullen blijven stijgen dan de bouwkosten, omdat de woningkrapte voorlopig zal aanhouden en de bouwkostenstijging grotendeels veroorzaakt wordt door tijdelijke factoren. De verwachting is daarom dat de (residueel berekende) grondprijzen op korte en middellange termijn zullen blijven stijgen. Na 10 jaar wordt conform de BBV met 0% gerekend. De wijze van indexeren is tevens onderhevig aan de onderhandelingen met de marktpartijen waarbij maatwerk noodzakelijk is. Afwijkingen zullen separaat gerapporteerd worden.
In onderstaand tabel worden de kostenstijging en opbrengstenstijging weergegeven.

Rentepercentage en disconteringsvoet
Gezien het feit dat grondexploitaties meerjarig zijn en de kosten voor de baten uitgaan, wordt er in grondexploitaties met rente gerekend. De commissie BBV stelt in haar nieuwe richtlijn, dat de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen.  Voor gemeente Beuningen ligt dit rentepercentage op 2,5%.  Voor de in exploitatie genomen complexen wordt dit rentepercentage gehanteerd.  Dit rentepercentage geldt ook als disconteringsvoet, met uitzondering voor de verlieslatende complexen.  Hier geldt een disconteringsvoet van 2% (conform richtlijnen BBV).

Peildatum
De grondexploitaties zijn geactualiseerd met peildatum 1 januari 2022, tevens worden resultaten gepresenteerd op netto contante waarde per 1 januari 2022. De boekwaarden zijn per 31 december 2021 opgenomen.

De nominale kasstromen worden gefaseerd naar het geprognosticeerde moment in de grondexploitatie. Tot het geprognosticeerde moment worden de nominale kasstromen geïndexeerd met de kosten- en opbrengstenstijging. Vanaf het geprognosticeerde moment worden de geïndexeerde bedragen opgerent met de rekenrente (2,5%) tot einde looptijd van het project. Dit resulteert in een eindwaarde van het project. Deze eindwaarde wordt met de disconteringsvoet contant gemaakt naar 1 januari van dit jaar. Voor projecten met een positief resultaat is de disconteringsvoet gelijk aan de rekenrente, voor projecten met een negatief resultaat is de disconteringsvoet 2% conform regelgeving van BBV.